«Характеристика порівняльного (аналогового) підходу оцінки об'єктів нерухомості та методів що використовуються при його застосуванні»
1. Вступ. 3
2. Загальна характеристика порівняльного підходу оцінки об'єктів нерухомості. 4
2.1. Особливості використання порівняльного (аналогового) підходу
оцінки об'єктів нерухомості. 6
2.2. Метод відновної вартості за аналогами. 9
2.3. Метод порівняння продажів. 11
3. Висновки. 12
4. Література. 13
1. Вступ.
Судові будівельно – технічні експертизи, на вирішення яких ставляться питання визначення вартості будівель та споруд, призначаються в кримінальних, господарських та цивільних справах.
Досить часто в ухвалі/постанові, перед судовим експертом, ставиться питання про визначення ринкової (дійсної) вартості об’єкта оцінки (дослідження).
При визначенні ринкової (дійсної) вартості об’єкта оцінки (дослідження) судовий експерт враховує положення пункту 3 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10 вересня 2003 № 1440, де зазначено: «Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу» та пункту 12а Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» N 20 від 22.12.95 (зі змінами), вказано: «Під дійсною вартістю майна розуміється грошова сума, за яку майно може бути продане в даному населеному пункті чи місцевості». Отже, під найбільш вірогідною ринковою (дійсною) вартістю об’єкта оцінки, судовий експерт розуміє грошову суму, за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної операції між добровільним покупцем та добровільним продавцем після адекватного маркетингу. При цьому передбачається, що кожна із сторін діяла компетентно, обачливо і без примушень.
Визначення ринкової(дійсної) вартості будівель та споруд проводиться з застосуванням певних оціночних підходів.
Зокрема застосовуються наступні підходи:
- витратний підхід;
- підхід капіталізації доходу (прибутковий підхід);
- порівняльний підхід (аналогів-продажу).
Найбільш часто, судовий експерт, застосовує порівняльний підхід, який спирається на ринкові дані відносно цін продажу подібних об’єктів в районі близькому до розташування об’єкта оцінки що гарантує достатню об’єктивність отриманого результату, та його застосування найбільш повно характеризує об’єкт оцінки в правовому полі на сьогоднішній день.
При застосування порівняльного підходу застосовуються методи: відновної вартості за аналогами, порівняння та інвестиції.
Характеристика методів що використовується при застосування порівняльного (аналогового) підходу оцінки об'єктів нерухомості викладена в наступних підрозділах.
Знання, судовими експертами, характеристики порівняльного (аналогового) підходу оцінки об'єктів нерухомості, та методів що використовується при його застосуванні, сприяє успішному вирішенню питань пов’язаних з визначенням ринкової (дійсної) вартості будівель та споруд, при проведенні будівельно – технічних експертиз.
2. Загальна характеристика порівняльного підходу оцінки об'єктів нерухомості.
Сутність порівняльного підходу оцінки вартості об'єктів нерухомості полягає у визначенні рівня ціни, яку заплатить покупець (інвестор) за нерухомість аналогічної корисності. Порівняльний підхід оцінки нерухомості базується на врахуванні того, що найбільш ймовірним розміром вартості оцінюваного об'єкта нерухомості може бути реальна ціна продажів аналогічних об'єктів, зафіксована ринком. При використанні порівняльного підходу оцінки об'єктів нерухомості судовий експерт використовує як орієнтир реально сформовані ринком ціни на аналогічні об'єкти нерухомості. За наявності розвинутого ринку відповідних об'єктів нерухомості ціна купівлі — продажу конкретного об'єкта як в цілому, так і окремої його частини найбільш інтегрально враховує багаточисельні фактори, що впливають на розмір вартості об'єкта нерухомості. До таких факторів належать співвідношення попиту і пропозиції щодо певного виду об'єктів нерухомості, рівень ризику, конкретні характеристики об'єкта нерухомості та інше.
Головною перевагою порівняльного підходу є те, що судовий експерт орієнтується на фактичні ціни купівлі - продажу аналогічних об'єктів нерухомості. В цьому випадку ціна об'єкта нерухомості визначається ринком, а судовий експерт проводить тільки певні коригування, які забезпечують порівнянність аналога з оцінювальним об'єктом.
Порівняльний підхід відображає фактичний стан корисності для інвесторів об'єктів нерухомості, в той час як дохідний підхід орієнтується на прогнози можливої майбутньої корисності нерухомості, зокрема майбутніх доходів об'єктів підприємницької діяльності.
Перевагою порівняльного підходу є також реальне відображення попиту і пропозиції на конкретний об'єкт інвестування, так як ціни фактично проведеної угоди купівлі—продажу максимально враховують ситуацію на ринку нерухомості.
Разом із тим, порівняльний підхід має ряд суттєвих недоліків, які обмежують його використання при проведенні судових будівельно – технічних експертиз, на вирішення яких ставляться питання визначення вартості будівель та споруд.
Так, порівняльний підхід можливий тільки за наявності різноманітної фінансової інформації не тільки щодо оцінюваних об'єктів нерухомості, але і щодо великої кількості подібних об'єктів, відібраних судовим експертом як аналоги.
При використанні порівняльного підходу, судовий експерт повинен проводити досить складні коригування, вносити поправки в проміжні розрахунки та в підсумковий розмір, наводити серйозні обґрунтування таких коригувань. Це пов'язано з тим, що в практиці не існує абсолютно однакових об'єктів нерухомості. Тому судовий експерт зобов'язаний виявити всі відмінності в об'єктах нерухомості і визначити шляхи їх врахування в процесі обґрунтування підсумкового розміру вартості об'єкта нерухомості.
За наявності розвинутого ринку нерухомості реалізація підходів порівняння продажів передбачає таку послідовність етапів:
Ø збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;
Ø вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
Ø зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;
Ø визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;
Ø узгодження отриманих результатів розрахунку.
Таким чином, дієвість використання порівняльного підходу, в першу чергу, залежить від наявності активного ринку відповідних об'єктів нерухомості, тому що цей підхід базується на використанні інформації про фактично проведені операції купівлі—продажу. Крім того, цей сегмент ринку об'єктів нерухомості повинен бути відкритим і забезпечувати доступність фінансової інформації, необхідної судовому експерту.
2.1. Особливості використання порівняльного (аналогового) підходу оцінки об'єктів нерухомості.
Порівняльний підхід оцінки об'єктів нерухомості передбачає проведення широкого кола заходів із обґрунтуванням ознак (елементів) порівняння оцінюваного об'єкта і об'єктів - аналогів, визначення кількісних залежностей обраних для оцінки нерухомості параметрів, коригування значень досліджуваних показників і визначення підсумкового розміру вартості об'єкта нерухомості. В системі заходів порівняльної оцінки об'єктів нерухомості дуже важливою позицією є обґрунтування ознак (елементів) порівняння об'єктів нерухомості. В практичній діяльності судового експерта найчастіше розрізняють такі (елементи) порівняння:
Ø умови фінансування;
Ø умови продажу;
Ø умови ринку;
Ø розміщення об'єктів нерухомості;
Ø фізичні характеристики нерухомості;
Ø використання нерухомості;
Ø компоненти вартості, що не оцінюються;
Ø передані права на нерухомість;
Ø право власності на нерухомість.
Умови фінансування угоди можуть бути ринковими або неринковими. Бажання учасників угоди отримати максимальну вигоду породжує різні варіанти угод. Найбільш поширеними є такі варіанти розрахунків.
1. Розрахунок покупця із продавцем за рахунок власних засобів на дату продажу об'єктів нерухомості.
2. Фінансування угоди за рахунок отриманого покупцем кредиту у фінансової структури для придбання об'єкта нерухомості. В цьому випадку в процесі коригування із продажем ціни відраховують суму процентів.
3. Фінансування угоди купівлі - продажу об'єкта нерухомості самим продавцем. В цьому випадку продавець надає покупцеві іпотечний кредит. Для коригування таких умов фінансування можна використовувати дисконтування грошових потоків за ринковим розміром норми процента.
Умови продажу. Продаж об'єкта нерухомості може бути вільним або примусовим, чи іншим нетиповим продажем. Продаж може бути здійснений за ціною нижче ринкової, якщо продавцю необхідно терміново продати власність, і між учасниками угоди мають місце сімейні чи ділові зв'язки, або продаж може бути здійснений за ціною вище ринкової, якщо покупцю необхідно терміново купити власність. За таких випадків цей елемент порівняння необхідно виключити із ряду порівнювальних або здійснити щодо нього коригування цін продажів при виявленні відхилень від ринкових умов продажу.
Стан ринку. Цей елемент порівняння дозволяє виявити вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості, і відповідно, на рівень цін продажу. На стан ринку вливають інфляція або дефляція, зміни попиту і пропозиції, законодавство, оподаткування та інше. Розмір коригування визначається з аналізу продажів об'єктів нерухомості із постійними економічними і фізичними характеристиками на одному і тому ж ринку об'єктів нерухомості.
Місцерозташування об'єктів нерухомості. Просторово - територіальні координати розміщення об'єкта нерухомості при визначенні його вартості трансформуються в рентну складову вартості. Розміщення об'єкта нерухомості оцінюється рядом характеристик: відмінності в розміщенні земельних ділянок у різноманітних природно-кліматичних зонах, в населених пунктах різних категорій, в різних функціональних зонах. Розмір коригування визначається із аналізу продажів аналогічних об'єктів в різних місцях і враховує, головним чином, різницю у вартості землі для певних об'єктів нерухомості.
Фізичні характеристики нерухомості. Включають у свій склад розміри, конструктивні елементи, якість матеріалів, знос, загальний вигляд, стан оточуючого середовища. Фізичні характеристики визначають корисність, а відповідно, і вартість об'єкта оцінки. Коригування фізичних характеристик передбачає врахування найбільш важливих елементів відмінності.
Економічні характеристики. Цей елемент порівняння використовується для оцінки об'єктів дохідного типу. До економічних характеристик об'єктів нерухомості належать умови і строки оренди, знижки до розміру орендної плати, коефіцієнти капіталізації чи дисконтування при обрахуванні орендного доходу та ін.
Використання нерухомості. При визначенні можливого використання об'єкта оцінки після його продажу враховуються норми місцевого зонування. Не можна порівнювати два об'єкти нерухомості, один із яких після продажу може використовуватися не так, як об'єкт оцінки. Наявність нецільового використання всього або частини оцінюваного об'єкта призводить до зниження вартості такого об'єкта нерухомості.
Компоненти вартості, що не оцінюються. Це компоненти вартості, що не пов'язані із нерухомістю, яка оцінюється. Так, для готелів, ресторанів це може бути вартість обладнання, приборів, посуду, меблів. При порівнянні неоцінювані компоненти вартості розглядаються від об'єкта нерухомості окремо.
Передавання прав на нерухомість та право власності на нерухомість. Ціна об'єкта нерухомості визначається одержаною вигодою від продажу прав власності на нерухомість. Особливо доходні види власності можуть продаватися разом із діючими орендними угодами. Врахування різниці між ринковою і контрактною орендною платою при визначенні вартості об'єкта нерухомості називають коригуванням на право власності. Вихідним моментом при коригуванні є таке положення: повне право власності визначається при ринковій орендній платі і доступному поточному фінансуванні.
Поправки для аналогових продажів і їх цін повинні проводитися з метою досягнення ними найбільшої подібності до оцінюваного об'єкта. Поправки зазвичай проводять в такій послідовності: в першу чергу проводяться загальні поправки, а потім поправки, що враховують специфічні деталі.
Процедура врахування поправок може проводитися з використанням прямого ринкового методу чи методу амортизації витрат.
При використанні прямого ринкового методу, судовий експерт вивчає продажі, які мають відмінності тільки по одному параметру. Різниця в ціні між двома такими аналогами може визначити грошову або процентну поправку щодо досліджуваного параметра. Для цього необхідно знайти хоча б два продажі, які не мають суттєвих відмінностей, за виключенням відмінностей того типу, які досліджуються в процесі оцінки об'єкта нерухомості. Прямий метод порівняння продажу передбачає, що всі обрані для аналізу продажі повинні бути подібні до оцінюваного об'єкта нерухомості.
Процедура використання методу амортизації витрат передбачає проведення таких операцій. Спочатку визначаються відмінності між об'єктами оцінки та аналога. Потім проводиться оцінка додаткових витрат, необхідних для врахування певної характеристики при будівництві нового об'єкта. На заключному етапі оцінки необхідно відрахувати знос досліджуваної характеристики. Сумарні витрати на ремонт будуть складати обсяги зменшення ціни об'єкта нерухомості.
У цілому процедура оцінки об'єктів нерухомості з використанням порівняльного (аналогового) підходу складається з таких етапів:
Ø загальний огляд підходу;
Ø дослідження даних про проведені продажу;
Ø визначення діапазону вартості об'єктів;
Ø обґрунтування підсумкової вартості об'єкта нерухомості.
Залежно від цілей, особливостей об'єктів нерухомості та конкретних умов оцінки порівняльний підхід може бути представлений трьома методами:
Ø метод відновної вартості за аналогами;
Ø метод порівняння;
Ø метод інвестицій.
2.2. Метод відновної вартості за аналогами.
При використанні цього методу оцінка об'єктів нерухомості проводиться на основі попереднього відбору і порівняння оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами. Принципове положення такого методу полягає в тому, що до аналізу порівняння приймаються тільки об'єкти, створені в конкретний поточний період часу. Після знаходження аналогів як результат оцінки приймається їх відновна вартість, тобто розрахована для них кошторисна вартість по даним будівельного проекту. Таким чином, результат по проектним аналогам має кінцевий, інтегральний, вартісний вигляд. Результат розрахунків буде закінченим, якщо об'єкт оцінки і об'єкт-аналог ідентичні. У всіх інших випадках, коли об'єкти-аналоги мають деякі відмінності від оцінюваного об'єкта нерухомості, проводиться процедура коригування їх вартості.
Врахування відмінностей об'єкта оцінки та об'єкта аналога належить до традиційних задач всіх аналогових методів, тому що майже неможливо знайти повністю ідентичні об'єкти. Такі задачі можуть вирішуватись таким чином. При незначних відмінностях між вимірюваними параметрами об'єкта оцінки і об'єкта-аналога для розрахунку значення відновної вартості оцінюваного об'єкта можна проводити лінійне коригування вже виявлених вартісних оцінок об'єкта-аналога. Далі отриману оцінку можна коригувати розглянутими вище способами і для врахування характеристики зносу. Якщо ж відмінності мають важко вимірюваний характер, але принципово не порушують функціональної близькості об'єктів, коригування вартості об'єкта оцінки може проводитися на основі експертних баз даних.
Таким чином, схема визначення вартості оцінюваного об'єкта методом відновної вартості за аналогами передбачає проведення таких дій:
1. Знаходження сучасного, нещодавно побудованого об'єкта-аналога.
2. Отримання та аналіз інформації кошторисної вартості об'єкта-аналога.
3. Перенесення результатів аналізу об'єкта-аналога на оцінюваний об'єкт.
4. Проведення коригуючих процедур і визначення вартості оцінюваного об'єкта нерухомості.
У практиці проведення судових експертиз, часто використовуються сполучення лінійної моделі зносу з нормативним визначенням вихідної вартості відновлюваних об'єктів.
У таких випадках використовують такі укрупнені будівельні нормативи, як кошторисна вартість одного метра квадратного житлової площі чи один метр кубічний складського приміщення. З використанням таких укрупнених будівельних нормативів визначають середнє значення відновної вартості збудованого об'єкта.
2.3. Метод порівняння продажів.
Метод порівняння продажів належить до класичних аналогових методів і базується на прямому використанні цінової інформації про раніше продані об'єкти нерухомості, подібні до об'єктів нерухомості, які оцінюються. За наявності ідентичних об'єктів нерухомості головна перевага порівняльних методів виявляється в тому, що вони забезпечують об'єктивність, достовірність і повну ринкову орієнтацію процесу оцінки об'єктів нерухомості.
Практична складність використання порівняльних методів полягає в тому, що чим більше характеристик оцінюваного об'єкта і умов угоди необхідно врахувати, тим менше можливостей сформувати достовірну вибірку об'єктів і умов аналогів. Як правило, об'єкти нерухомості мають багато відмінностей характеристик місцезнаходження, стану оточуючого середовища, розмірів та форми об'єктів нерухомості, в правах на об'єкт власності, виробничих умов та інше.
За наявності відмінностей в характеристиках об'єктів - аналогів і оцінюваного об'єкта необхідно використовувати процедуру коригування даних результатів попередніх оцінок. Це можуть бути лінійні коригуючі моделі або моделі з використанням експертних коригуючих коефіцієнтів чи складових показників. Тоді порівняльна вартість оцінюваного об'єкта визначається як добуток отриманої із баз даних вартості оцінки розрахункового аналога на коригуючий множник або комбінацію множників, кожен із яких враховує своє відхилення параметрів оцінюваного об'єкта і умов угоди від параметрів об'єктів-аналогів.
Прийом вирішення проблеми врахування відмінностей порівнювальних об'єктів, що широко практикується, полягає в переході від абсолютних показників до усереднених показників.
Послідовність операцій оцінки об'єкта нерухомості складається з таких етапів:
1. Пошук інформації про об'єкти-аналоги і формування вихідної бази для порівняння об'єктів і їх характеристик.
2. Пошук інформації для визначення кількісних зв'язків між показниками, що використовуються для коригування цін угоди залежно від рівня відмінностей порівняльних об'єктів.
3. Коригування даних об'єктів-аналогів.
Правильне застосування, судовими експертами, порівняльних (аналогових) методів, при проведенні судових будівельно – технічних експертиз на вирішення яких поставлені питання пов'язані з визначенням вартості будівель та споруд, дозволяє об’єктивно встановлювати вартість будівель та споруд.
3. Висновки.
В даному рефераті докладно представлені основні характеристики порівняльного (аналогового) підходу оцінки будівель та споруд та методів що застосовуються при застосування порівняльного підходу, під час проведення судових будівельно–технічних експертиз пов’язаних з визначенням вартості будівель та споруд.
Визначено основні переваги порівняльного (аналогового) підходу, а також обмеження в використанні зазначеного підходу.
Вказано на необхідність використання, при визначенні вартості будівель та споруд, нормативної та методичної літератури.
Наведено загальну характеристику та послідовність проведення оцінки з застосуванням порівняльного (аналогового) підходу.
Визначено особливості в застосуванні порівняльного (аналогового) підходу, а також детально визначено елементи порівняння.
Наведено поняття та визначено правильність застосування методів, що застосовуються при використанні порівняльного підходу, при визначенні судовими експертами вартості будівель та споруд.
Отримані результати мають практичний інтерес та можуть бути запропоновані для використання в експертній практиці при вирішенні завдань, пов’язаних з визначенням вартості будівель та споруд.
4. Література.
1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III (зі змінами та доповненнями станом на 13.09.2012 року);
2. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 № 1440;
3. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 № 1442;
4. «Методика оцінки майна», затверджена постановою КМУ від 10 жовтня 2004 № 1891;
5. Євтух О.Т. «Теорія оцінки нерухомості: Суть, значення та генезис.» Науковий вісник Волинського державного університету ім. Лесі Українки. Економічні науки. – 2002. – №2. – С. 28-32;
6. Євтух О.О. «Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості: новий аспект» Економіка та держава. – 2005. – № 1. – С. 48-54;
7. Нестеренко І.С. «Коригування відмінностей та ринкової вартості нерухомості при використанні методу порівняння продаж». Науковий вісник будівництва-Х.:ХДТУБА,2001.-Вип.14.-с.43-47;
8. Федоренко В.Г., Погорельцев В.М., Нестеренко І.С.,Чіпінога В.І., Жабровець І.В. «Оцінка вартості об'єктів нерухомості методом порівняння продаж» Держ. інформ. бюл. про приватиз. – 2001. - №7. – с.52-55.
Комментариев нет:
Отправить комментарий